Bilancio 2026: la V Camera e la 5ª Senato hanno ascoltato Confabitare e Federcasa

Le Commissioni Bilancio della Camera e del Senato hanno ascoltato il 3 novembre rappresentanti di Confabitare e Federcasa.  

Sono stati ascoltati:

• Eugenio Romey, Segretario nazionale di Confabitare;
• Marco Buttieri, Presidente di Federcasa, e Patrizio Losi, Direttore di Federcasa.

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Abstract: 

Durante l’audizione parlamentare, è stata riconosciuta la presenza di misure positive nel ddl Bilancio 2026, in particolare sul fronte del sostegno abitativo e delle agevolazioni fiscali, pur segnalando alcune criticità rilevanti, soprattutto in materia di fiscalità immobiliare, misure controverse come l’aumento dell’imposta di soggiorno e le nuove norme sulle compensazioni fiscali. È stata in particolare evidenziata l’assenza di fondi strutturali per la manutenzione dell’edilizia residenziale pubblica e la necessità di interventi urgenti per ridurre il numero degli alloggi vuoti. 

Di seguito gli argomenti trattati: 

VALUTAZIONI GENERALI SULLA MANOVRA ECONOMICA

Ha espresso una valutazione complessivamente positiva sulla manovra economica, pur evidenziando la presenza di alcune criticità. L’intervento si è articolato su tre direttrici principali: le misure a sostegno del valore sociale ed economico della casa, la fiscalità immobiliare e gli incentivi per la riqualificazione del patrimonio edilizio. In riferimento al primo tema, ha apprezzato l’innalzamento della franchigia ai fini ISEE per l’abitazione principale, adeguandola a valori più attuali (da 65.000 a 91.500 euro, più 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo). Tale modifica è stata considerata coerente con il riconoscimento del ruolo dell’abitazione come pilastro del welfare familiare. Tuttavia, ha proposto l’introduzione di un meccanismo di adeguamento periodico all’inflazione di tale soglia. Ha inoltre accolto favorevolmente l’istituzione di un fondo da 20 milioni di euro a sostegno dei genitori separati o divorziati, misura considerata cruciale per rispondere tempestivamente a situazioni di disagio abitativo. Ha tuttavia criticato l’efficacia dei consorzi di bonifica, ritenuti inadeguati e superati, alla luce delle ricorrenti emergenze alluvionali, come avvenuto in Emilia-Romagna.

CONSIDERAZIONI SULLE POLITICHE FISCALI E SUGLI INCENTIVI EDILIZI

Ha espresso apprezzamenti per la proroga le detrazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio e riqualificazione energetica. Ha chiesto quindi di stabilizzare tali incentivi attraverso un piano triennale, così da garantire maggiore prevedibilità agli operatori del settore. Per quanto riguarda invece le disposizioni in merito all’assegnazione agevolata dei beni ai soci, ha proposto di consentire il versamento dell’imposta sostitutiva in tre rate annuali di pari importo, al fine di alleggerire la pressione finanziaria sugli operatori. Ha inoltre sostenuto la necessitò di una proroga del Superbonus per le aree sismiche, auspicandone la stabilizzazione fino al completamento della ricostruzione post-sisma nel Centro Italia, definita non come un beneficio ma come una misura strutturale di responsabilità statale.

CRITICITÀ E RICHIESTE DI MODIFICA

Tra le critiche mosse, si rileva l’introduzione di una misura punitiva nei confronti dei piccoli proprietari che affittano seconde case, con effetti controproducenti sul gettito fiscale e un potenziale incentivo all’evasione. Ha quindi chiesto lo stralcio della norma che la introdurrebbe o, in alternativa, l’estensione dei benefici fiscali per le locazioni stabili a tutti i comuni italiani. Ha inoltre contestato la proroga dell’aumento dell’imposta di soggiorno, ritenuta ingiustificata anche in considerazione della conclusione imminente dell’anno giubilare. Inoltre, la destinazione del 30% del gettito a fondi di diversa natura è stata ritenuta una deviazione dalla finalità originaria dell’imposta. Infine, l’articolo 26, che introduce misure di contrasto alle indebite compensazioni fiscali, è stato giudicato particolarmente problematico per le conseguenze retroattive che potrebbe avere su chi ha già acquisito crediti fiscali rilevanti, con rischi di crisi di liquidità e svalutazione degli stessi. In tal senso, è stata avanzata la richiesta di uno stralcio o, in subordine, l’inserimento di una clausola di salvaguardia per tutelare gli investimenti già effettuati.

SITUAZIONE DEL PATRIMONIO DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

Ha illustrato un quadro complesso relativo alla condizione economica e operativa delle aziende aderenti. Ha evidenziato come queste realtà si trovino da anni a fronteggiare gravi difficoltà di bilancio, aggravate dalla mancanza di risorse strutturali e continuative per la manutenzione del patrimonio abitativo. In particolare, ha ricordato che, dalla soppressione del fondo GESCAL alla fine degli anni Novanta, non sono più previsti finanziamenti ordinari per interventi di manutenzione, soprattutto straordinaria, sugli alloggi popolari. Tale carenza ha determinato una situazione critica: circa 70.000 alloggi risultano oggi sfitti per l’impossibilità di procedere ai necessari lavori, pur essendo potenzialmente disponibili per soddisfare il fabbisogno abitativo di almeno 60.000 famiglie.

RICHIESTE DI GARANZIE STATALI E MISURE FISCALI DEDICATE

Ha sottolineato l’urgenza di attivare nuovi canali di finanziamento, come la Banca Europea per gli Investimenti, Invimit e Cassa Depositi e Prestiti. Ha quindi avanzato la proposta di introdurre una garanzia statale che consenta l’effettiva attivazione di questi strumenti finanziari. In tal senso, ha ribadito l’apprezzamento per l’introduzione del piano "Casa Italia" nella precedente legge di bilancio, auspicando tuttavia un suo potenziamento con misure mirate a sostenere le esigenze specifiche delle aziende pubbliche di gestione abitativa. Sul piano fiscale, ha richiamato l’attenzione sulla necessità di intervenire in modo strutturale sull’IMU gravante sugli immobili gestiti da tali aziende, il cui pagamento costituisce un onere significativo. Analogamente, ha espresso preoccupazioni in merito alla riforma dell’IRES prevista nel collegato fiscale, in quanto le modifiche ipotizzate potrebbero determinare un impatto oneroso sui bilanci delle aziende del settore.

EMERGENZA ABITATIVA E DOMANDA INEVASA

L’intervento si è concluso con un richiamo alla crescente emergenza abitativa nel Paese. Ha citato il dato Istat relativo al 2024, secondo cui oltre 2,2 milioni di famiglie vivono in condizioni di povertà, mentre l’osservatorio di Federcasa ha registrato almeno 250.000 famiglie in lista d’attesa per un alloggio popolare nei comuni italiani. Alla luce di tali dati, ha sollecitato l’adozione di misure urgenti e strutturali che permettano alle aziende del comparto di operare efficacemente a favore delle fasce sociali più deboli, garantendo un accesso dignitoso all’abitazione.

Tino Magni (Misto-AVS) – ha sollevato una riflessione critica rispetto all’approccio, ritenuto eccessivamente generico, emerso durante l’audizione in merito all’art. 7 del ddl Bilancio 2026. Ha osservato che molti interventi si sono concentrati sulla richiesta di stralcio dell’articolo, senza però fornire risposte concrete all’esigenza urgente della casa per le giovani generazioni, in particolare per gli studenti. Dal suo punto di vista, il vero nodo risiede nella crescente difficoltà di accesso alla casa nelle aree urbane, dove lavoratori, lavoratrici e studenti faticano a trovare soluzioni abitative accessibili e sostenibili, venendo spesso espulsi verso la periferia o costretti a rinunciare a determinate opportunità. Pertanto, ha invitato a superare una narrazione approssimativa e a condurre una discussione più puntuale e coerente con la realtà territoriale. In chiusura, ha sottolineato la necessità di evitare confusioni tra concetti distinti, come quello dell’IMU e delle seconde case, richiamando l’attenzione sulla precisione terminologica nel dibattito.

Daniele Manca (PD) – ha espresso una valutazione critica nei confronti dell’impostazione attuale delle politiche abitative contenute nella legge di bilancio, ritenendo che esse riflettano una visione eccessivamente ragionieristica e orientata unicamente al mantenimento dell’equilibrio dei conti pubblici. Ha osservato come la richiesta di stralcio dell’art. 7 non possa prescindere dalla considerazione delle sue implicazioni economiche, evidenziando che, a regime, tale norma vale 102 milioni di euro. Ciò dimostrerebbe che ogni misura ha una ricaduta concreta, e che occorre affrontare il tema con consapevolezza degli effetti finanziari. Ha quindi posto una prima domanda, di carattere generale, relativa all’esistenza di un confronto strutturato tra le associazioni rappresentative del settore e il governo. Ha sottolineato che si tratta di una legge di bilancio espressione di un esecutivo politico, e non tecnico, e che pertanto eventuali correzioni di impostazione debbano essere frutto di una volontà esplicita del governo stesso. La seconda considerazione ha riguardato il ruolo del patrimonio pubblico abitativo. Richiamando con favore le osservazioni di Federcasa, ha denunciato la gravità della scelta di sottrarre alla legge di bilancio le garanzie necessarie all’attivazione dei finanziamenti per la ristrutturazione degli alloggi sfitti, parte essenziale del sistema pubblico dell’abitare. Ha sostenuto che il reinserimento di tali garanzie rappresenterebbe una misura di buonsenso e un investimento sostenibile, dal momento che le garanzie statali avrebbero un costo inferiore rispetto alle spese correnti destinate a voci di entrata, e permetterebbero di recuperare alloggi altrimenti inutilizzabili. Infine, ha evidenziato il rischio di un aggravarsi dell’impatto sociale del disagio abitativo, in un contesto segnato da un costante aumento della povertà, e ha ribadito l’urgenza di affrontare in modo organico e strutturale le politiche abitative.

Maria Cecilia Guerra (PD) – in merito alla modifica introdotta sull’ISEE e, in particolare, al trattamento della casa di abitazione nell’indicatore, ha osservato che, pur riconoscendo come la nuova soglia per l’esenzione dell’immobile adibito ad abitazione principale rappresenti una correzione di una distorsione sistemica preesistente, vi sia il rischio concreto che la modifica ne introduca un’altra. Nella formulazione attuale, l’intervento normativo aggiornerebbe unicamente la condizione patrimoniale dei soggetti proprietari, lasciando inalterato il trattamento di chi vive in affitto. Tale asimmetria determinerebbe un’ingiustizia nell’indicatore ISEE, che ha come scopo principale quello di stabilire un ordinamento equo tra i beneficiari di prestazioni sociali, risultando quindi incongruo se applicato in modo squilibrato tra categorie abitative differenti. Ha inoltre sollevato perplessità sulla proposta avanzata dall’audito circa l’introduzione di un meccanismo di indicizzazione del valore dell’immobile ai fini ISEE. Ha evidenziato come il riferimento a un indicatore legato all’inflazione risulti di difficile applicazione nel caso dei valori catastali, che non si aggiornano con l’andamento inflazionistico e sono, di fatto, fermi da anni. Pur non opponendosi in linea di principio a un aggiornamento della franchigia, ha contestato la metodologia proposta, ritenendola poco coerente con la natura e l’inerzia dei valori catastali stessi.

Stefano Patuanelli (M5S) – ha espresso una critica alla misura prevista nella legge di bilancio in materia di politiche abitative, sostenendo che essa non contribuisca in alcun modo alla risoluzione del problema della casa nel Paese. Ha sottolineato come l’intervento legislativo, così concepito, non rappresenti un passo avanti significativo e ha proposto un cambio di approccio nella formulazione delle politiche fiscali legate al settore immobiliare.

In particolare, ha suggerito che l’obiettivo della legge dovrebbe essere quello di favorire le locazioni a lungo termine attraverso un sistema di detassazione, anziché colpire fiscalmente gli affitti a breve termine, come previsto attualmente. Ha quindi chiesto agli auditi se ritengano tale impostazione condivisibile e quali ulteriori proposte o soluzioni concrete possano essere avanzate per affrontare con efficacia la questione abitativa.

Stefano Borghi (Lega) - ha sottolineato che, nel corso del dibattito parlamentare, potrebbe emergere la necessità di giungere a una soluzione di compromesso, qualora non fosse possibile procedere semplicemente con lo stralcio delle disposizioni che prevedono l’aumento della tassazione sugli affitti brevi. Ha ricordato, in questo senso, che la legge di bilancio impone il rispetto del principio dei saldi invariati, rendendo più complessa l’eliminazione pura e semplice di misure con rilevanza finanziaria. Nell’ottica di un possibile compromesso, ha proposto una riflessione su una rimodulazione selettiva del regime agevolato, ipotizzando il mantenimento dell’aliquota al 21% esclusivamente per i locatori che affittano immobili situati all’interno della stessa regione di residenza. L’obiettivo di tale proposta, secondo quanto espresso, sarebbe quello di evitare che il beneficio fiscale venga riconosciuto a soggetti che sfruttano abitazioni in località di pregio e lontane dal proprio contesto abitativo. Al contrario, ha sottolineato come l’intento dovrebbe essere quello di sostenere chi utilizza la locazione come strumento di integrazione reddituale legato al proprio territorio di residenza, contribuendo così al tessuto economico e sociale locale.

Replica Romey – ha chiarito che Confedilizia rappresenta gli interessi dei proprietari immobiliari e non delle organizzazioni dell’inquilinato. Ha precisato che l’intervento dell’associazione si è limitato a commentare le disposizioni contenute nell’articolo 47 della legge di bilancio, con particolare riferimento alla soglia di 91.500 che è stata ritenuta una correzione necessaria e coerente rispetto al precedente parametro, giudicato ormai anacronistico. In merito al tema dell’indicizzazione della soglia ai fini ISEE, ha chiarito che la proposta avanzata da Confedilizia non fa riferimento al valore catastale dell’immobile, ma piuttosto all’opportunità di introdurre un meccanismo tecnico e automatico di aggiornamento in base all’inflazione. Si tratterebbe, secondo quanto spiegato, di una norma a carattere generale e normativo, finalizzata ad allineare periodicamente il valore di esenzione con il costo della vita, indipendentemente dalla dinamica dei valori catastali. Rispondendo infine al quesito del senatore Patuanelli, il rappresentante ha ricordato che Confedilizia ha già proposto l’estensione delle agevolazioni fiscali a tutti i comuni italiani, e non soltanto a quelli attualmente individuati. Secondo tale proposta, la possibilità di accedere alle locazioni a canone concordato usufruendo di un’esenzione IMU potrebbe incentivare i proprietari a dismettere l’utilizzo degli immobili per locazioni brevi, orientandosi nuovamente verso l’affitto tradizionale. Ha inoltre evidenziato come, a supporto di tale transizione, sia in fase di studio da parte del governo un decreto finalizzato alla liberazione rapida degli immobili in caso di gravi morosità, misura che, se coordinata con il sistema di agevolazioni fiscali, potrebbe effettivamente favorire un ritorno al mercato delle locazioni stabili.

Replica Losi – ha precisato che Federcasa ha partecipato a tutti i tavoli tecnici indetti dal MIT dedicati al Piano Casa, durante i quali sono state illustrate sia le difficoltà operative che le proposte concrete in tema di edilizia residenziale pubblica. Ha ribadito, dunque, che il dialogo con le istituzioni preposte è in atto ed è sostenuto da un confronto continuo. Rispondendo invece al quesito posto dal senatore Patuanelli, ha riconosciuto la complessità e la stratificazione del problema abitativo, frutto di criticità sedimentate nel corso degli anni, rendendo difficile individuare una soluzione univoca o sintetica. Ha quindi delineato due direttrici principali su cui impostare un intervento efficace. La prima è una programmazione pluriennale e stabile, supportata da finanziamenti costanti nel tempo, anche di entità contenuta, ma capaci di creare una base solida per il recupero progressivo del patrimonio abitativo pubblico, in linea con l’esperienza del fondo GESCAL. La seconda linea di azione, più immediata, riguarda l’attuazione di misure concrete come la cancellazione dell’IMU per gli alloggi ERP, e l’introduzione di strumenti che permettano alle aziende di edilizia pubblica di ampliare il proprio raggio operativo, così da fornire risposte più tempestive ai bisogni degli inquilini. Ha inoltre posto l’attenzione sulla necessità di una nuova residenzialità pubblica, sottolineando che le aziende del settore non possono più essere concepite come meri gestori immobiliari. Con un affitto medio mensile di circa 113 euro, e un parco immobiliare gestito che comprende oltre 770.000 alloggi, di cui la grande maggioranza in edilizia residenziale pubblica, è evidente lo sforzo economico e gestionale richiesto a queste realtà. Per questo, l’evoluzione normativa che consenta loro di ampliare le attività e accedere a nuove funzioni operative è considerata essenziale. In chiusura, ha ricordato come la rifinanziabilità di alcune leggi passate, come ad esempio il programma “PINQuA per tutti”, già rivelatosi efficace, potrebbe rappresentare una risposta concreta e immediata da adottare nel breve termine.